01Depreciation
減価償却費
約 492万円
／ 年（4年計上）
建物$164,000＋諸費用・修繕$15,025を$179,025として計上、円換算で約1,969万円÷4年。
Chapter 01 — DAGS
大きな減価償却を、
キャッシュフローと共に。
利益の出ている法人オーナー様に向けたご提案です。築22年以上の米国木造戸建を4年で償却しながら、賃料収入から売却益までを一つの流れとして、ご一緒に整理いたします。
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01 ／ Origin
2019年、
一石三鳥の挑戦。
代表自らが米国で1棟を購入。
そこから生まれたのが DAGS です。
2019年10月、私はカリフォルニア州ベーカーズフィールドで戸建てを1棟購入しました。日本では、株式会社大五住宅の代表として塾経営と賃貸経営（アパート7棟、戸建て14棟）を続けています。
米国での購入の目的は3つ。塾の海外進出、米国での不動産展開、そして減価償却費の獲得。一石三鳥を目指した計画は、コロナ禍を挟みながらも徐々に軌道に乗りました。
計画を進めるうちに、利益の出ている企業様にこそ「減価償却費の獲得」を目的とした米国戸建賃貸をご検討いただきたいと考えるようになりました。実体験を踏まえ、再現可能な型としてまとめたもの ― それが DAGS です。
02 ／ Mechanism
築22年超 ✕ 木造戸建を、
4年で償却する。
米国では土地建物代金の約80%が建物費用となります。日本の法人様にとって、今も活用いただける節税の手法です。
The Engine
日本の耐用年数22年を超えた建物を、
日本の耐用年数22年を超えた建物を、
米国で取得し、4年で計上いたします。
個人の海外不動産減価償却スキームは令和3年から見直されました。法人の皆さまについては、引き続き従来どおりご活用いただけます。米国では土地割合が小さく、投資総額の約80%を建物として償却対象にできます。築22年以上の中古木造であれば、日本の税法に基づき4年間で全額を計上。利益の大きい年度に圧縮効果を活かしていただける、実用的な仕組みです。
Building≈ 80%
Land≈ 20%
Period4 yrs
03 ／ Three Returns
節税・賃料・値上がり、
3つの収益源。
減価償却・インカムゲイン・キャピタルゲイン。
独立した項目ではなく、ひとつの判断として扱います。
02Income
インカムゲイン
$8,746
／ 年（手残りCF）
月額家賃$1,370、年収入$16,440から税・保険・管理費等を差し引いた実額。
03Capital Gain
キャピタルゲイン
+$110K
／ 2年半で含み益
取得価格$194,000が、不動産アプリ評価額で$304,300へ。アプリで誰でも確認可能。
04 ／ Why Bakersfield
前橋・高崎に、
とてもよく似た街。
全米50州から、ニューヨークでもテキサスでもなく
カリフォルニア州ベーカーズフィールドを選んだ理由。
Side-by-side · Apples to apples
高崎・前橋と
ほぼ同じ価格と家賃。
だから、判断が速い。
JP · Reference
高崎・前橋
- 物件価格 / 戸建
- 2,000〜3,000万円
- 戸建家賃 / 月
- ¥10–15万
US · Bakersfield
Bakersfield, CA
- 物件価格 / 戸建
- ≈ $200K
- 戸建家賃 / 月
- $1,370
Narita → LA
9–10h direct · LA→Bakersfield 90min
馴染みの相場感で、
米国の戸建が読める。
ロサンゼルス北西、車で約90分。人口38.36万人（2018年）。石油産業が盛んで、乾燥気候のため建物が長持ちする街です。前橋・高崎と物件価格・家賃感がほぼ同水準。だから一目で「賃貸経営に向く物件か」を即座に判断できます。LAは2028年夏季五輪を控え、世界中からマネーが集まる見通し。成田から直行9〜10時間と、距離的にも近い。
- 立地
- LA 北西 · 車90分
- 都市規模
- 人口 38.4万人
- 気候
- 乾燥 · 建物が長持ち
- 政治環境
- 民主党支持 · 比較的安全
- 主要産業
- 石油 · 物流
- 必須条件
- 現地での治安確認
05 ／ Worked Example
代表が買った一棟を、
そのまま数字で。
6205 Wilson Rd, Bakersfield CA。
2019年取得の実例で、4年間の償却と出口を一枚に。
Property · Sample
6205 Wilson Rd, Bakersfield CA
取得 $194K から、4年で約 3,860万円 を回収。
投資額
$194,000
約 3,007万円
年間 CF
$8,747
約 135万円 / 年
4年累計 (Total Return)
約 3,860万円
≈ 投資額の 2.0 倍
総回収
3,860万円
≈ 2.0× ROI
- 減価償却約 1,969万円51%
- 売却差益約 1,430万円37%
- 年間CF × 4年約 460万円12%
| 物件価格 | $194,000 |
|---|---|
| 建物 / 土地 | $164K / $30K (84% / 16%) |
| 諸費用・修繕 | $15,025 |
| 償却対象（円換算） | 約 1,969万円 |
| 年間減価償却 | 約 492万円 × 4年 |
| 年間賃料 | +$16,440 |
| 年間費用 | −$7,693 |
| 手残り CF / 年 | $8,746.82 |
| 売却想定（2.5年） | $304,300 (+$110K) |
※ 賃料未収・空室期間は別途想定。円換算は ≈ ¥155 / USD。
カーン郡の住宅価格指数 ―
40年で5倍超の長期トレンド。
FRED · All-Transactions HPI
Kern County, CA · 2000=100
Kern County, CA · 2000=100
陰影は米国景気後退期 · Source: U.S. Federal Housing Finance Agency · fred.stlouisfed.org
06 ／ Merits & Frictions
透明な市場と、
避けられない摩擦。
米国不動産の良いところと、
覚悟しておくべきところを並べてご覧ください。
+ Merits
米国に持つ強み。
- 建物比率が約80% ― 大きな減価償却が取れる
- 賃料収入（インカムゲイン）と同時に得られる
- 長期で値上がり実績のある市場 ― キャピタルゲインも期待
- 住宅価格・適正賃料・固定資産税が一般公開
- 取引が公正・厳正で、賃料水増し等の余地が無い
- 築22年以上は4年償却、4年毎の買い替えが基本設計
– Frictions
想定すべき負担。
- 管理会社とのやり取りは英語（会計事務所は日本語対応）
- 固定資産税は日本の約3倍、火災保険も約3倍
- 物件管理費は日本の約2倍 ／ 庭師 $120〜/月
- 日本からの融資は難しく、現金購入に近い前提が必要（目安2,500万円〜）
- 空室期間あり ― 家賃の振込が常に約束されるわけではない
- 売却時は連邦税15%・カリフォルニア州税3.3%が別途
07 ／ Process
物件選択から決済まで、
8ステップで。
良い物件入手の秘訣はスピード。
同時に、慎重な事前調査が最も重要です。
Zillowで一次選別
表面利回り 7% 以上を基準に候補を絞る。
現地リアルター聞取り
仲介業者から治安・賃貸需要を確認。
数軒ピックアップ
投資基準に合う物件を数軒に絞り込み。
クロージング費試算
登記・接分・点検費等、価格の約1.25%を見込む。
純利回り試算
賃料・管理・HOA・庭師・固定資産税を加味。
CF（手残り）試算
年間賃料から諸費用を差し引いた実額を確認。
代表が現地確認
弊社代表が渡米し、治安・周辺環境を最終調査。
代理買付け・決済
投資家最終判断後、買付提出 → エスクロー。
支店設立≈ 6 週間会計事務所手配 · $1,500〜
手付金送金期日3 日 以内買付受理から · エスクロー会社へ
残金送金 · 決済30〜45 日所有権移転 · クロージング
08 ／ Services & Fees
支店設立から運営まで、
4年間つなぐ。
ご契約以降の支店設立・口座開設・送金、
購入後の賃貸経営までを4年間無料相談。
DAGS Services
01
カリフォルニア支店設立
履歴事項全部証明書・定款・附則の英訳を含め、コスタメサの会計事務所が一括対応。
02
口座開設・海外送金支援
三菱UFJ個人口座→Union Bank口座開設→送金まで。一括送金が費用・時間とも有利。
03
代理買付け（現地確認付）
Zillowで候補抽出後、代表が現地で治安・物件状態を確認した上で代理買付。
04
会計事務所のご紹介
カリフォルニア州・日本の双方で米国不動産会計に精通した事務所を紹介。
05
管理会社のご紹介
毎月の管理報告メール（英語）を受け、修繕判断・固定資産税納付・決算対応を支援。
06
4年間の無料運営相談
修繕の可否、メール翻訳、買い替え判断まで何度でも。CC共有でその場で相談可能。